SUJETOS OBLIGADOS A REPORTAR OPERACIONES SOSPECHOSAS
En los últimos años, la actividad inmobiliaria se ha visto ampliamente regulada por normas de lavado de activos.
Según se ha publicado en la prensa, la actividad inmobiliaria (compraventa, hipotecas, arrendamientos, actividades específicas de construcción, organizadores de negocios inmobiliarios, fideicomisos, derechos de superficie, etc.), con distinta intensidad, se encuentra involucrada en el 90% de las actividades de lavado de activos realizadas en el país.
Por su parte, Gafisud (organismo que evalúa el desempeño de los países en la prevención y control del lavado de activos y financiamiento del terrorismo) ya ha manifestado en las conclusiones de su último informe de seguimiento, la existencia de falta de reglamentación y control del sector en cuestión.
En virtud de estas circunstancias, se han dictado nuevas normas con la finalidad de regular la actividad de los principales actores del rubro inmobiliario, a efecto de prevenir el lavado de activos en el sector.
En efecto, las inmobiliarias son sujetos obligados a reportar operaciones sospechosas ya desde el año 2004 (Ley No. 17.835). Desde esa fecha hasta el presente, solamente existen 2 reportes de operaciones sospechosas realizados por parte de este colectivo, ambos realizados en el año 2010.
Por su parte los escribanos, rematadores e intermediaros en transacciones que involucren bienes inmuebles, pasaron a ser sujetos obligados a reportar operaciones sospechosas recién a partir de la Ley No. 18.494 en el año 2010. Estos colectivos ha realizado únicamente 5 reportes de operaciones sospechosas, todos ellos de escribanos.
De acuerdo a las normas existentes en la materia, se entiende por operaciones sospechosas las «… transacciones, realizadas o no, que en los usos y costumbres de la respectiva actividad resulten inusuales, se presenten sin justificación económica o legal evidente o se planteen con una complejidad inusitada o injustificada…».
En virtud de dicha normativa, se ha dictado el Decreto No. 355/2010 que incorpora varias novedades.
La norma en análisis regula diversos aspectos vinculados a la temática del lavado de activos con específica vinculación al sector inmobiliario.
En referencia al conocimiento del cliente, se dispone que los sujetos obligados (inmobiliarias, escribanos, intermediarios en transacciones que involucren bienes inmuebles, rematadores, etc.) deben definir e implementar procedimientos de debida diligencia con respecto a estos. Posibilitando así la obtención de una adecuada identificación y suficiente conocimiento de sus clientes, así como también de sus negocios (volumen, características, etc). Los procedimientos serán aplicables tanto a los clientes existentes como a los nuevos clientes.
También se establecen criterios mínimos exigibles a cumplir por parte de los sujetos obligados.
En particular y para los rematadores, la norma establece obligatoriedad de realizar procedimientos de debida diligencia con sus clientes, cuando realicen transacciones con personas físicas o jurídicas que fueren superiores a U$S 15.000 (sin lugar a dudas la previsión engloba la gran mayoría de las operaciones inmobiliarias del colectivo).
También existen normas generales que abarcan a todos los sujetos obligados. En efecto, cuando los clientes sean no residentes, y además, provengan de países que no aplican las recomendaciones de Gafi, o cuando se trate de transacciones sospechosas o inusuales -de acuerdo a las indicaciones que realice la Uiaf- la diligencia requerida se ve intensificada por la norma.
También deben aplicar criterios intensificados de conocimiento del cliente, las inmobiliarias, los escribanos y los rematadores, cuando se trate de transacciones en efectivo superiores a U$S 100.000 o a U$S 200.000 en caso que se utilicen instrumentos bancarios.
A los escribanos se les suma una nueva obligación, que es la constancia expresa, en el instrumento que documenta la operación inmobiliaria, de la aplicación de las medidas de debida diligencia correspondientes.
Asimismo, se establece el contenido de la denominada «debida diligencia intensificada», obligatoria en las operaciones indicadas. El contenido de la misma abarca desde la mera identificación de la persona física (nombre, documento de identidad, profesión, volumen de ingresos, etc.), hasta la efectiva identificación del beneficiario final en aquellas actividades en que actúen sociedades comerciales (nacionales o extranjeras) con acciones al portador, identificación de las personas físicas asistentes a las asambleas de las mismas, etc., así como la explicación sobre el origen de los fondos manejados en la transacción en cuestión.
Se aclara que el escribano solamente deberá dejar constancia de la realización del procedimiento en la escritura, sin perjuicio de la obligación de mantener bajo su custodia la documentación respaldante por un plazo de 5 años, para el eventual caso de tener que ponerlas a disposición de las autoridades correspondientes.
La norma también establece, el alcance del colectivo de los «intermediarios en transacciones que involucren inmuebles». Los mismos son definidos por la norma como los promotores de negocios inmobiliarios en general, cualquier sea la forma jurídica que adopten y en especial, los fiduciarios, los fundadores y los directores de sociedades anónimas dedicadas a esta actividad.
Sin lugar a dudas, las nuevas obligaciones afectarán la dinámica actual de la actividad de los operadores.
Cabe recordar que la normativa establece diversas sanciones administrativas en caso de que los sujetos obligados incumplan sus obligaciones. Sin perjuicio, resulta más preocupante la responsabilidad penal de los sujetos obligados, en tanto los delitos establecidos por la Ley No. 14.294 -en redacción dada en leyes posteriores- (particularmente arts. 56 y 57, con la agravante del art. 58), tienen un tipo penal muy amplio de peligrosa aplicación en la práctica.
La actuación de todos los participantes activos de la actividad inmobiliaria se encuentran hoy día bajo estricta vigilancia.
Las normas indicadas así lo demuestran. Sin perjuicio de la tendencia al crecimiento del número de reportes de operaciones sospechosas realizados por el sector, el número concreto de las denuncias demuestra la falta de conocimiento o de cultura respecto de las normas vigentes, la trascendencia de su incumplimiento y las responsabilidades administrativas, civiles y penales que involucran.
